全球快看点丨杭州楼市：现阶段刚需买房把握这几点是关键！

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自 微信公众号“杭叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：杭叔，你好，目前在余杭上班，家里都住在余杭，名下有一套老房子，还想在余杭和萧山板块买一套房置换自住，预计承受的总价在200-300万，余杭萧山各有哪些不错的楼盘可以选？最好要环境、户型都好一点？

(资料图片仅供参考)

杭叔： 你好，这个价位有很多房子可供选择，余杭可以考虑东湖新城、临平、丰收湖、星桥以及崇贤等板块，萧山可以考虑新街、新塘以及南卧等板块。如果主要是在江北岸生活，那么可以关注丰收湖，这里综合优势大，靠近钱新二期、金沙湖等地，交通也比较方便，并且还有产业以及环境的加持，未来发展势头不错。目前板块内还有不少合适的户型，3万之内的房子都可以去看看。不过在江南岸生活，基本上考虑南站、新塘等区域，各有各的优势。杭州买房楼盘推荐，详见知识星球内部分享。

提问：杭叔，你好未婚，无房，最近想买一套房来自住，手里有200万左右，虽然知道预算不多，但还是希望能买到离地铁近一点的房子，这样上班也方便，我该怎么选呢？最好有潜力，以方便未来卖掉置换。

杭叔： 你好，买房首选板块中心，因为这里聚集了城市资源，人才不断被吸引进入。200万预算，可以看看大江东核心区，利好即将逐步兑现，宝龙广场、地铁7号线、龙湖天街等配套不断完善。还有东湖新城，地铁TOD、市民中心、文化中心、三甲医院等即将落地，项目库存较充足，200万能买到不错的房子。此外，一些潜力板块的外溢板块，优势越来越明显，如云城的外溢：瓶窑和良渚新城；运河新城和北部新城的外溢：崇贤和仁和；大江东核心区的外溢：义蓬和新湾新城；未科的外溢：老余杭和闲林；临平的外溢：星桥和塘栖。这些板块热度不断升高，不仅去化快，中签率也越来越低。均价2w左右，配套逐步完善，是200万刚需很好的选择，根据自己的实际需求决定。建议刚需先摇新房，性价比还是比二手房高。

提问：杭叔，你好，摇中了民办学校，拱宸桥附近的学区升值空间怎么样，该不该卖掉？还有买房的话是不是西边的西边套更有升值价值呢？

杭叔： 你好，杭州拱宸桥附近的房子因为地段的稀缺，还是有空间的。虽说文澜几所学校已经集团化，鉴于质量如何还不确定。如果有这里的学区房，条件也允许的话，完全可以送孩子去上民办，置换一套非学区的更好的房子。这样做肯定是有风险的，毕竟不能保证自己的孩子是不是能在民办学校一路走下去。其实我们买房子不需要太在意房源具体在哪里，地段和楼盘本身才是更重要的。从增值角度来看，地段>学区>地铁>品牌>楼层>户型。

提问：杭叔，你好，已婚有两个孩子，目前南星桥有套房自住，九堡一套满5年房龄比较老在出租。现在小孩两岁，想换一套改善型的新盘，总预算在500W，请问该怎么买比较好呢？

杭叔： 你好，九堡房龄较老，从长远来看，置换成更核心地段的房子是划算的，而且满5年的房子有竞争力，可以抓住这次窗口期，不难卖。如果能把预算增加到800-100万，可以关注以下板块：第一梯队的望江新城和江河汇板块，第二梯队的滨江、奥体和亚运村，第三梯队的城东新城，其它如大关板块，申花板块项目，看自己是否接受这两个区域。

提问：杭叔，你好，孩子在杭州工作，有购房资格，但年龄不够30岁，不算无房户，我们现在预算有800万左右，希望在工作地点附近购买一套房子，通勤方便一些，有什么新的楼盘可以推荐吗？如果摇号摇不到的话，又有什么二手房可以推荐呢？

杭叔： 你好，可以参与摇号项目试试，申花的新盘也可以考虑，周边的一些二手房也很不错，小户型总价较低，申花板块的别墅区有较多次新二手房可以选择。具体详见知识星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

提问：杭叔，你好，想买一套老破小来投资，因为相对便宜，而且一些学区也好。但朋友说现在老破小也不值钱了，要买也是买好一点的新房，那老破小现在到底值不值得买呢？杭叔： 你好，一二线城市核心位置的老破小可以买，带学区的更好，三四线城市只能买带有顶级学区的老破小。棚改基本已经结束，后期就剩旧改。一二线核心区已无土地可开发，老破小由于人口流入大，价格是有支撑的，很多人也不愿意跑到郊区去住新房子。而三四线城市有大片空地，城市小资源也不集中，周边新小区开建会与旧小区形成竞争关系，所以没有学区的老破小未来流通性很差

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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